In diesem Artikel, dem zweiten Teil einer zweiteiligen Serie, betrachten wir den Prozess, um euch beim Abschluss des Geschäfts behilflich zu sein, und beschreiben detailliert den erforderlichen Rechtsweg, sobald ihr euer Traumhaus auf Ibiza gefunden habt.
Wenn ihr den ersten Artikel, Ein Haus auf Ibiza kaufen: Erste Schritte, verpasst habt, werft zuerst einen Blick darauf, um eine Vorstellung davon zu bekommen, was eure ersten Überlegungen sein sollten.
Jetzt ist es an der Zeit, euch mit der Umschreibung zu befassen, dem rechtlichen Prozess der Eigentumsübertragung von einem Eigentümer auf einen anderen. Es ist wichtig zu wissen, wie dieser in Spanien funktioniert, da er sich von jenem in anderen Ländern unterscheiden kann, also lest weiter.
Verhandeln, verhandeln
Euer Makler hilft beiden Parteien dabei, eine Einigung über den Verkaufspreis zu erzielen, bestätigt die Bedingungen schriftlich und beginnt dann mit der Vertragserstellung. Ein guter Makler übernimmt eine sehr aktive Rolle bei der Aushandlung eines Preises und von Bedingungen, die für beide Parteien akzeptabel sind. Denkt daran, dass bis zu 5 % + MwSt. des Verkaufspreises des Hauses, das ihr kauft, an Maklergebühren anfallen, also ist jetzt der Moment, um hart zu verhandeln!
Aufsetzen eines Vertrages
Obwohl dies nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, werden die meisten Verkäufe in der Regel durch einen privaten Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer festgelegt und abgesichert, der als contrato de arras bezeichnet wird und dessen Bedingungen durch Verhandlungen zwischen den Anwälten der jeweiligen Parteien festgelegt werden. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie zu liefern, und der Käufer zahlt den vereinbarten Preis dafür. Bei der Vertragsunterzeichnung leistet der Käufer eine Anzahlung von 10 % und es wird ein Mindestzeitraum für die Vollendung festgelegt (in der Regel drei Monate).
Daher muss die Due Diligence (DD) der Immobilie durchgeführt werden, bevor der Vertrag unterzeichnet wird. Es können auch Dinge in der DD auftauchen, die diesem Vertrag hinzugefügt werden sollten.
Stellt sicher, dass alle finanziellen Vorkehrungen getroffen sind, bevor ihr diese Phase beginnt. Wenn ihr den Kauf nicht in der vorgegebenen Zeit abschließen könnt, verliert ihr eure gesamte Anzahlung.
Ebenso ist es wichtig, dass der Verkäufer sicherstellt, dass die Immobilie alle Fragen erfüllt, die sich wahrscheinlich aus dem Due-Diligence-Prozess ergeben, da eine nicht rechtzeitige Fertigstellung zur Rückzahlung der Käuferkaution und einer darüber hinaus zahlbaren Entschädigung in gleicher Höhe führen würde. Im Zweifelsfall können wir euch empfehlen, mit einer lokalen Expertin wie Denise Klischan, Fachanwältin für Immobilienrecht, zu sprechen.
Escritura (Kaufvertrag)
Sobald alle Bedingungen erfüllt und die Finanzen gesichert sind, erfolgt die endgültige Unterzeichnung des Kaufvertrags vor einem öffentlichen Notar (einer Person, die rechtsgültige Vereinbarungen und Verträge bestätigt) und den gesetzlichen Vertretern aller Parteien. Die meisten Notare verfügen über angemessene Englischkenntnisse und vergewissern sich, dass jede Vertragsklausel von jeder Partei klar verstanden wurde, bevor sie mit der nächsten fortfahren.
Führt eure Due Diligence durch
Vor der endgültigen Vertragsunterzeichnung sollte der Käufer bestimmte Aspekte der Rechtsfähigkeit der Immobilie prüfen. Häuser auf Ibiza haben oft einzigartige Merkmale. Es ist selten, besonders bei älteren Immobilien, zwei identische zu finden. Viele wurden über einen beträchtlichen Zeitraum und unter weniger strengen politischen Regimen gebaut und vielleicht erweitert. Folglich ist die Wahrscheinlichkeit von fehlenden juristischen Dokumenten oder ungenauen Angaben im Grundbuch sehr hoch.
Die meisten rechtlichen Anfragen sind ähnlich wie in anderen Ländern und eine umfassende Suche überprüft die Eigentumsurkunde und stellt sicher, dass sie frei von Belastungen ist. Konsultiert das Grundbuch (Registro de la Propiedad) und das Kataster (catastro), um den Standort und die Grenzen zu definieren, und die Baugenehmigungen zu prüfen, wenn diese relativ neu sind. Immobilien sind in beiden registriert, wenn auch oft nicht gleichermaßen. Dies muss also überprüft und eventuell auch korrigiert werden.
Außerdem wird die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Cedula de Habitabilidad, überprüft, um sicherzustellen, dass sie den Anforderungen der aktuellen Gesetzgebung entspricht. Des Weiteren sind eine Bestätigung des Energieausweises und eine Überprüfung der Zahlungen der lokalen Steuern (IBI) erforderlich. Schließlich werden alle Pacht- oder Mietverträge geprüft, um sicherzustellen, dass keine ausstehenden Verwaltungsgebühren vorhanden sind.
Vielen älteren Immobilien wurde möglicherweise nie eine Cedula ausgestellt, als sie gebaut wurden, oder sie spiegelt den aktuellen Zustand der Immobilie möglicherweise nicht genau wider. Es ist nicht unbedingt erforderlich, eine davon zu haben, es sei denn, ihr möchtet eine Mietgenehmigung beantragen, aber die meisten Anwälte verlangen sie heutzutage.
Uwe Richtberg von Ibiza One Luxury Real Estate empfiehlt, genau auf die Cedula zu achten, da ihr ohne eine Cedula möglicherweise Schwierigkeiten habt, eine Hypothek aufzunehmen (obwohl Banken auch ihre eigenen Bewertungen durchführen) und da für ein Haus ohne Cedula keine Touristenlizenz ausgestellt wird. Wenn diese noch nicht vorhanden ist und ihr sie anfordern wollt, müsst ihr damit rechnen, bis zu 18 Monate auf die Gewährung einer neuen zu warten.
Außerdem werden derzeit keine Mietlizenzen vergeben, und es gilt ein Moratorium bis 2026.
Philip Gould und René Heinz von GHL Ibiza glauben, dass ein flexibler Ansatz für den erfolgreichen Abschluss des Due-Diligence-Prozesses unerlässlich ist, da es selten ein Haus auf dem Markt gibt, das zu 100 % legal ist.
Wenn vor zehn Jahren eine Finca für 800.000 Euro verkauft wurde, nahmen die Leute an, dass Teile davon nicht legal waren und die Anwälte verlangten nicht so viel Papierkram. Heute kann dieselbe Immobilie auf dem aktuellen Markt mehr als 2 Millionen Euro wert sein, daher sind die Anwälte viel vorsichtiger. Auch die derzeitige Regierung stellt viele weitere Hürden in den Weg.
Viele Makler auf der Insel leisten die harte Arbeit beim Verkauf der Immobilie, und erst wenn sie mit der Due Diligence durch den Anwalt beginnen, stellen sie fest, dass nur die Hälfte davon legal ist oder möglicherweise nie legalisiert wird. Allerdings gibt es Anwälte und Anwälte: Einige versuchen, den Abschluss zu stoppen, wenn sie einen Fehler entdecken, während andere Anwälte nach Lösungen suchen, um euch zu helfen. Philip Gould ist der Meinung, dass ein guter Makler in der Lage sein sollte, euch einen flexiblen Anwalt zu empfehlen.
In den meisten Fällen läuft die Lösung darauf hinaus, dass der Käufer die Situation realistisch betrachtet. Zehn Prozent eurer Wunschimmobilie sind vielleicht illegal und werden nie legalisiert. In einigen Bereichen tritt die Verjährungsfrist ein, wenn sie älter als zehn Jahre ist, und sie kann somit nicht abgerissen werden. Verhandelt an diesem Punkt hart über den Preis, um das Geschäft abzuschließen. In anderen Fällen, wenn sich das Haus in einem Naturschutzgebiet befindet, findet kein Bestandsschutz statt. Das Haus wird niemals vor Abriss oder Bußgeldern geschützt sein. Dies ist ein sehr heikles Thema, das sorgfältig geprüft werden muss.
Zusätzliche Kosten
Bei der Betrachtung eures Traums vom Eigenheim auf Ibiza solltet ihr unbedingt die eher ernüchternden Nebenkosten für Eigentumsübertragung und Besteuerung einkalkulieren.
Der Grundsteuersatz der Balearen beträgt 8 % des Wohnungswerts bei Immobilien bis zu 400.000 € und steigt auf 13 % bei Immobilien über 2 Millionen €. Dies stellt natürlich eine beträchtliche zusätzliche Zahlung dar, die innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf beglichen werden muss.
Künftig erhebt die spanische Regierung eine jährliche Vermögenssteuer, bekannt als Impuesto de Patrimonio, für gebietsfremde Hausbesitzer. Wir empfehlen jedem, der den Kauf einer Immobilie auf den Balearen erwägt, sich mit der aktuellen Höhe der Vermögensbesteuerung vertraut zu machen, da die Auswirkungen für den Kauf eines teuren Zweitwohnsitzes erheblich sein können. Gerade jetzt, wo die Preise steigen, sollten die Käufer rechtliche Lösungen mit ihrem Steuerberater im Inland und einem Steuerberater vor Ort konsultieren. Die Unternehmensberatung von Carlos Riusech ist auf dieses Themas spezialisiert.
Jeder Käufer benötigt eine NIE, eine Identitätsnummer für Ausländer, und britische Käufer benötigen eine militärische Genehmigung für den Kauf einer Immobilie auf „suelo rústico“, nicht städtischem Land. Dazu gehören einfache rustikale und natürlich geschützte rustikale Grundstücke.
Darüber hinaus müsst ihr Anwalts- und Notarkosten und sogar für das Privileg zahlen, die Immobilie auf euren Namen beim Grundbuchamt anzumelden!
Ibiza ist wirklich ein wunderbarer Ort, um ein Zuhause zu finden und eine Familie zu gründen. Wir von Ibiza Spotlight wünschen euch viel Glück bei eurer Immobiliensuche und hoffen, dass ihr hier auf dieser traumhaften Insel euer eigenes kleines Paradies findet.
Wenn ihr mit all diesen Infos im Hinterkopf eine Immobilie auf Ibiza finden möchtet, besucht unseren Immobilienbereich, wo ihr eine Vielzahl angesehener lokaler Makler finden könnt.
HAUPTFOTO | Villa Kontakt
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